为何有这么多空置的保障房？

　　导语：最近，国家审计署公布的一组数据——5个省的5个市县5.75万套保障性住房空置引发网友热议。在房价依旧高企的今天，这条新闻无疑戳中了很多买不起房、租不起房的人的痛点。不过，保障房大量空置并非今天才有的新鲜事，也并非是一省一地的现象，甚至已经有了保障房“供过于求”的说法。

　　保障房空置并非个例，而是全国普遍现象
　　“房等人”，保障房空置尴尬早就存在

　　此次审计署点名的5个地区包括江西省南昌市、河南省新乡市、吉林省吉林市、湖北省赤壁市和贵州省贵阳市。其中，情况最为严重的是贵阳市，该市不仅空置的套数高达30855套，占了所有被通报省份中的一多半，而且这些保障房全都没有被分配。

　　实际上，保障性住房大量空置并非是今年才有，从此前全国一些省份的审计结果来看，“有房无人”的保障房闲置问题早已非常普遍，以2013年的数据为例，海南9个市县9077套保障性住房处于闲置状态；在云南，有2.3万套保障房被闲置；山东的9个市、40个县的1.29万套保障性住房处于闲置状态……

　　大量的保障房闲置，甚至让一些住建部官员有了保障性住房“供过于求”的感慨，一些业内人士也认为，过高的空置率意味着大量保障房无法发挥作用，造成资金、土地等资源的浪费。今年8月13日，山东省住房和城乡建设厅联合山东省发改委等单位专门发文表示，原则上政府不再直接投资集中建设公租房。据《财经》报道，河南省虽未明确发布文件称政府不再投资建设保障性住房，但据河南业内人士透露，自去年起河南并未再新建公租房。

　　为何保障房大量空置？一些保障房人们不需要，一些人们住不上

　　按照 “十二五”规划，我国预计新建3600万套保障房，即使全部完成，全国保障性住房覆盖率预计才达到20%，明显低于国际上25%-40%甚至更高的保障房覆盖率，为什么现在甚至更早，我国就出现了保障房大量空置的现象呢？

　　基础设施不足、位置偏僻是保障房大量空置的表因

　　说到保障性住房大量空置，不少媒体都会提到保障性住房位置偏僻、基础设施不足，没有人愿意去，这确实是很多地区保障房空置的原因。如此次贵阳市之所以无法将保障性住房分配，正是由于“供电、排污、市政道路等配套建设滞后”，无法达到入住要求，导致保障房大量空置。

　　这样的情况在全国并非个案，据《济南时报》18日报道，济南最大公租房小区文贤居，2011年开工，2013年部分楼栋陆续竣工，2014年开始摇号，但至今仍不能入住。原因和贵阳市的情况非常类似，“片区红线外拟建道路、热源厂场地拆迁问题，供水、供热市政配套管线无法铺设到位，小区不满足交付使用条件”。

　　暂时无法满足交付条件，申请保障房的人可以等，而位置偏僻则让很多低收入者根本不能选择保障房。有媒体报道，不少满足申请保障房的低收入者是在市中心打零工维持生计，由于保障房位置偏僻，缺乏配套设施，交通、就业、生活成本大幅升高，导致他们“宁要市区一张床,不要郊区一间房”。天则经济研究所的调研也发现，在保障房建设中，只有少数城市对保障房的实际需求作了较为详细的摸底调查，调查结果发现保障房的实际需求与预估有较大出入。例如，某城市的摸底调查发现，真正的低收入人群由于小孩上学、照顾父母等原因，对实物配租住房的需求并不大，如果可以选择，他们更希望能获得货币化的补贴。

　　深层原因是政绩考核使得保障房建设脱离现实

　　保障房并不一定要在“基础设施不足、位置偏僻”的地方进行建设。按照相关政策规定，保障房的筹措方式包括新建、改建、收购、配建等。与在偏僻地区新建保障房相比，在基础设施完善的地方收购住房将其转化为保障房，或是在商品房中配建保障房，无疑更能满足低收入者的需求。但为什么地方政府还是选择在位置偏远的地方集中建设保障性住房呢？

　　这是因为在保障建设中，中央对于地方保障房的开工率和竣工率有严格的考核，这就要求地方政府保证经济增长的同时，也要完成保障房建设任务。以配建方式建保障房不可能完成这个任务，以上海为例，《上海市经济适用住房配建暂行意见》（2010）实施后的两年左右，上海配建保障房27万平方米，仅占2011年保障房建设总量的1.6%；从地方经济增长的角度看，收购房屋也要消耗大量的资金，对经济的拉动作用也弱于新建房屋。因此，各地政府都选择在位置偏僻的地区建设保障房也就顺理成章了。

　　此外，在现行的财政体制下，卖地是地方政府收入的主要来源，基础设施完善的地区土地资源价值更高，从财政收益最大化的角度考虑，地方政府也不会把保障房安排在这些地区，而在建设用地愈发紧张的情况下，留给保障性住房的用地也只能是最差的建筑用地。

　　一些地方政府制定的高门槛也加剧了保障房空置

　　在审计署的通报中，江西省南昌市和吉林省吉林市没有完成分配则是因为，限定申报对象范围过窄，如吉林市“仅为最低生活保障家庭，未按规定将新就业无房职工等人员纳入范围，造成已竣工住房因准入条件申请户数不足而未分配”。

　　限定范围过窄在全国也是普遍存在的现象，2013年，广东东莞的雅园新村规划了4000多套保障房，虽然对收入的限制多次放宽，但最后申请选房的只有几百户。当时有人据此认为，东莞的保障房已经“供过于求”，但南都民调数据实验室和大粤网进行的民调发现，超过7成的受访者愿意通过购买经适房和承租公租房来改善居住环境，大部分人是由于门槛过高或不了解相关政策而放弃了申请，超六成受访者认为户籍门槛不合理。而当时雅园新村之所以申请者寥寥，正是因为其仍未放开户籍限制。

　　在上海市房地产科学研究院副院长严荣看来，地方政府在分配上的保守也是一种理性选择的结果。因为分配保障房不仅不能对地方经济的增长做出直接贡献，反而容易因准入审核过程中存在的问题而受到负面评价。在这种局面下，保障房开工建设的突飞猛进和供应分配的战战兢兢就会形成鲜明对比，也就必然造成保障房的建设速度快于供应速度。

　　如何更好地保障低收入者居住权？

　　保障房应厘清性质，并设专门机构运营

　　我国的保障房性质复杂，包括廉租房、公租房、经适房、限价商品房等，不仅保障低收入者住房，还附带吸引人才、拉动投资等功能，因此常常成为地方政府招商引资的砝码。审计署通报的湖北省赤壁市的保障房空置即是因为保障房本是为招商引资的企业配建，结果企业没去；河南省新乡市则是因为定向使用公租房的企业倒闭。实际上，现代政府都应当是有限政府，其能提供的社会保障也是有限的，过度保障会扭曲市场，自身也难以为继，一些地方已开始减缓保障性住房即是证明。

　　此外，国内除了重庆和北京成立了由政府主管的公租房运营管理的专门机构外，其他大多数城市都没有建立类似的专门机构。有学者指出，公租房的分配管理工作分散在发改委、规划、建设、住房委员会等多个部门。这种多部门共同参与的模式导致职责范围划分不清、决策运行效率低下等问题，不利于公租房的统筹管理。

　　纵观发达国家或地区，都设立专门的机构负责公租房运营管理，高效廉洁。以新加坡的建屋发展局为例，他们采用的分配方式是先申请先服务的分配方式，在这种方式中，每个人只有一个申请序号系列，出售和出租房屋各有一个排队系列，低收入者可廉价租房，中等收入者可廉价购房。分配的优先仅由申请时间的次序来决定。仅此一点，就要值得很多地方的公租房租赁部门学习。

　　增加现金补贴力度，让低收入者有更多的选择

　　住建部专家顾云昌曾表示，解决问题的关键在于保障房建设要“以人为本”，而不是“以房为本”。“以人为本”，意味着并不能单纯的以开工量、完工量来考核政府的保障房建设，而应当以解决了多少户困难家庭的实际住房问题作标准。

　　但在大量保障房已经建在偏僻地区的事实面前，要想让困难家庭从市内搬过去住，除了改善基础设施和交通条件外，似乎也没有什么更好的办法。对于想获得就近安置的困难家庭来说，通过增加租赁补贴发放数量，提高发放标准的方式，让他们在市场上就近租赁住房，用“货币化”方式保障低收入者的住房权，无疑是个更好的办法。

　　事实上，给低收入者住房现金补贴在很多国家都很盛行。以美国为例，美国保障房就是从最初的集中兴建公共住宅转变为通过租金补贴，让低收入者有房可住。这种方式则可以最大限度利用现有住宅，防止出现大规模的住房废弃，浪费社会资源。

　　结语：保障低收入者的居住权，不一定要在偏僻的郊区建造更多的住房，给予他们现金补贴，让他们有能力在想住的地方居住，不仅是在盘活市场，更是在更好地尊重低收入者的居住权。

　　《来源：腾讯》